今日は前回に続いて不動産投資物件の家賃保障についてお話したいと思います。
この家賃保障には提携会社との間でいろいろな契約内容の違いがあると思いますので、不動産管理会社や不動産会社と契約する際には良く確認しておく必要があります。

因みにまず、うちの両親がやっているのは不動産管理の家賃保障と言うのをやっています。
たとえば、今は殆どありませんが、アパートを貸すときに借り手が家賃を滞納した場合、不動産会社なり管理会社がその賃料を借主に代わってオーナーに支払うシステムです。
ただ、これは現在においては連帯保証人の変わりに保障会社(保険会社)が連帯保証人になっていることが多いため、いまでは滞納の際には保障会社(保険会社)が支払ってくれます。

うちは一軒丸々の一括借上げ方式ではないので、部屋が空室になったらその空室の間は全く家賃が発生しません。つまり、その際のリスクをオーナー側が追う形になります。

一方、今話題になっているのは一括借上げ形式の家賃保障が多いですね。
これは何かと言うと、マンション一棟なりアパートなりを丸々不動産会社に貸し付けて賃料をもらう形式です。これだと、空室が出ようがそのリスクは不動産会社が負うので、毎月不動産会社からもらえる一棟丸まる分の家賃は変わりません。

つまり、安定感が確実にある。そういうイメージを持ちます。
確かにそうなんです、安定しています。
銀行からローンを組んで投資物件なりを購入すれば毎月の支払いは確実に発生します。したがって、固定収入が継続的に入るのは継続的安定的な返済に結びつきますので一見すると安全というイメージを持つことでしょう。

しかし、ここにはトリックもあって、
たとえば、1棟、10部屋で一部屋当たりの適正相場の家賃は10万としましょう。
一括借上の場合、一部屋10万円の家賃であることはまずありません。
これでは、不動産会社の利益はなしです。
したがって、家賃を下げたうえで契約します。
たとえば9万円で90万円が月々もらえる額になります。
つまり、市場価値よりも1割り低い金額で貸すことになるのと同じことです。
(オーナー側のリスク)

さらに、建物は毎年毎年劣化していきますので価値が下落します。
建物は土地がなければ立てられませんから、仮に景気が良くて土地の価格が上げれば比例して建物の価値も上がりますが、まず古い建物の家賃が年をとるごとに上昇するとは考えられません。

そこで、数年ごとに借り上げ家賃の更改と言うのがあると思います。
9万円で設定していたものでも契約更新する際には8万円になったりもします。
つまり利益は年々減少していきます。

さらに一番大きいなぁと思うのは、入居者の退去後のリフォームです。
基本、不動産業者の狙いはここでもあります。
自社のリフォーム部署でリフォームを行う。と言うのが契約更新条件になっていたりすることがあります。
これがかなり費用の掛かることなのです。お手の場合実際に内装リフォームするのは下請けなり孫受け会社、外注で、利用金は外注にの作業代＋ピンはね分です。
だいたい下請け工事費の2.3割りはピンはねしてくると思います。
この2.3割りはオーナーサイドからするとドブに捨てるお金と同じです。
市場価値の1割引で貸し、さらに工事費の2.3割りも無条件で取られるわけです。
私はこれがいいシステムだとは思えませんし、借金してまですることはないと思ってしまいます。

ここでオーナー側はこの条件を飲まないと場合によっては今までの家賃保障なりなんなりが途絶えることになります。契約の解除です。
つまり、自分で最初から最後までやってくださいと手を引かれてしまうのです。
今まで、銀行口座なりに振込金額だけ確認していればよかった人が、いきなり管理から何からやってくださいといわれて「はいそうですか。」と言って内装工事の段取りから何から出来るものなのかな?と感じます。
かりにそんなことが出来るなら、初めから一括借上方式でやらないと思います。

また、私の場合なら、かりに内装工事するなら直接地元の大工さんや電気工事会社に依頼します。直接やることでピンはねされることはなく正規工事費です。そして、その価格と一括借上会社がピンはねするであろう、2.3割分でいい材質のものや設備を取り付けてゴージャス感を出すと思います。
古い建物であれば、新築と違い創意工夫とお値打ち感、ゴージャス感を出さなければお客さんは入ってくれません。

でも本音を言えば、内装工事するだけもたいへんです。
畳の張替え、クロスの交換、クッションフロアーマットの交換、水周りのパッキンの交換など最低でもこれだけはしなければなりません。これにエアコンの交換、蛇口の交換なんかも5年から10年おきにしなければならない。

それこそリフォーム100万円コースです。
家賃が10万円とし、契約が2年で、2年後に出て行ってしまうと。
2年で240万入っても内装費で100万、のこり140万、年間で70万の収入のうちから今度はここから購入時のローン返済分を引いていきます。
いったい残るのはいくらでしょう?

そう考えていくと、むやみな不動産投資はあぶないと感じてしまいます。どうせやるなら、やはり自分で最低限、ある程度のことは自分でリフォームできるぐらいの技術なりがあるとだいぶいいと思います。